2025 청년 주거지원 나눔형 주택(이익공유형) 완벽 정리 | 시세 70% 분양의 모든 것

내 집 마련의 꿈은 있지만, 높은 집값 앞에서 좌절하는 청년들이 많아요. 직장을 다녀도 목돈을 모으기 어렵고, 전세금조차 마련하기 버거운 상황이죠. 이런 청년들을 위해 정부가 새롭게 내놓은 솔루션이 바로 나눔형 주택(이익공유형)이에요. 시세의 70% 수준으로 저렴하게 분양받고, 초저금리 대출까지 지원받아 내 집 마련의 꿈을 현실로 만들 수 있는 제도예요.

나눔형 주택은 2022년 10월 정부가 발표한 '공공주택 50만호 공급계획'의 핵심 정책이에요. 5년간 25만호가 공급될 예정이며, 특히 청년 특별공급이 새롭게 신설돼 미혼 청년들에게도 내 집 마련의 기회가 열렸어요. 이 글에서는 나눔형 주택의 개념부터 신청 자격, 신청 방법, 환매 조건까지 꼭 알아야 할 모든 정보를 쉽게 정리해드릴게요.

정부 지원금 찾기

마이홈포털 바로가기 뉴홈 사이트 바로가기

나눔형 주택(이익공유형)이란?

나눔형 주택은 처음부터 분양을 받되, 시세의 70% 이하로 저렴하게 분양받는 공공분양 주택이에요. 이익공유형이라는 이름처럼, 5년 의무거주 기간 이후 공공에 환매할 때 시세차익을 공공기관과 나누는 조건이에요. 분양자는 시세차익의 70%를 가져가고, 나머지 30%는 공공기관에 귀속되는 방식이죠.

예를 들어볼게요. 시세 5억원인 주택을 3억 5천만원에 분양받았다고 가정해봐요. 5년 후 환매 시점에 감정평가액이 6억원이 되면, 처분이익 1억원 중 70%인 7천만원을 받을 수 있어요. 반대로 집값이 하락해 3억 1,500만원이 됐다면 처분손실 3,500만원 중 70%인 약 2,450만원만 부담하면 돼요. 집값 상승기에는 이익을 크게 누리고, 하락기에는 손실을 줄일 수 있는 구조예요.

나눔형 주택의 핵심 특징

나눔형 주택의 가장 큰 장점은 초기 자금 부담이 적다는 거예요. 시세 5억원짜리 주택을 3억 5천만원에 분양받고, 여기서 다시 분양가의 80%(최대 5억원)까지 대출받을 수 있어요. 즉, 2억 8천만원을 대출받으면 실제로 필요한 자기자본은 7천만원에 불과해요. 게다가 대출 금리도 연 1.9~3.0%의 고정금리로 40년 만기까지 가능해 월 상환 부담도 크지 않아요.

나눔형 주택 신청 자격

나눔형 주택은 특별공급과 일반공급으로 나뉘며, 특별공급에는 청년, 신혼부부, 생애최초 특별공급이 있어요. 전체 공급량의 80%가 특별공급으로 배정되고, 나머지 20%가 일반공급이에요.

청년 특별공급 자격 (2025년 기준)

청년 특별공급은 나눔형 주택 전체 물량의 15%가 배정돼요. 청년 특공은 전용면적 60㎡ 이하 주택에만 공급되니 이 점 꼭 기억하세요.

기본 자격 요건:

• 만 19세 이상 39세 이하의 미혼자
• 과거 주택을 소유한 사실이 없는 무주택자 (본인만 무주택이면 됨, 부모가 주택을 소유해도 신청 가능)
• 청약저축 가입 6개월 이상, 월납입금 6회 이상 납입
• 본인 월평균 소득 140% 이하 (1인 가구 기준 약 469만원)
• 본인 총자산 2억 8,900만원 이하
• 부모 총자산 10억 8,300만원 이하

청년 특공은 우선공급과 잔여공급으로 나뉘어요. 우선공급은 청년 특공 물량의 30%를 차지하며, 소득세를 5년 이상 납부한 근로자나 자영업자에게 우선 배정돼요. 나머지 70%는 잔여공급으로 청년 특공 자격을 충족한 모든 사람과 우선공급 낙첨자가 함께 경쟁해요.

신혼부부 특별공급 자격

혼인기간 7년 이내의 신혼부부 또는 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족, 예비신혼부부(공고일로부터 1년 이내 혼인 예정자)가 대상이에요.

자격 요건:

• 무주택 세대구성원
• 청약저축 가입 6개월 이상, 납입 6회 이상
• 월평균 소득 130% 이하 (맞벌이는 140% 이하)
• 순자산 3억 4천만원 이하

생애최초 특별공급 자격

본인과 배우자 모두 생애 처음으로 주택을 구입하는 경우예요. 배우자나 미혼자녀가 있어야 신청 가능해요.

자격 요건:

• 무주택 세대구성원으로 과거 주택 소유 이력 없음
• 청약저축 가입 6개월 이상, 납입 6회 이상, 납입액 600만원 이상
• 월평균 소득 130% 이하
• 순자산 3억 4천만원 이하

일반공급 자격

일반공급은 청약통장 1순위자를 대상으로 우선공급(80%)하고, 잔여물량(20%)은 추첨으로 선정해요.

자격 요건:

• 청약통장 가입 1년 이상, 12회 이상 납입 (투기과열지구는 2년 이상, 24회 이상)
• 월평균 소득 100% 이하
• 순자산 3억 4천만원 이하

나눔형 주택 신청 방법

나눔형 주택은 사전청약과 본청약으로 나뉘어요. 신청은 인터넷으로 진행되며, 뉴홈 홈페이지(뉴홈.kr) 또는 LH청약센터에서 할 수 있어요.

사전 준비사항

청약 신청 전에 반드시 다음 사항을 준비해야 해요.

• 청약통장: 주택청약종합저축에 가입하고 최소 6개월 이상, 6회 이상 납입
• 공인인증서: 공동인증서, 금융인증서, 네이버·토스·KB국민인증서 중 하나
• 자격 확인: 본인의 소득, 자산, 무주택 여부 등 자격 요건 사전 확인

신청 절차

1단계: 입주자 모집공고 확인

뉴홈 홈페이지나 마이홈포털에서 입주자 모집공고를 확인하세요. 공급 지역, 주택 규모, 분양가, 신청 일정 등을 꼼꼼히 살펴봐야 해요.

2단계: 인터넷 청약 신청

특별공급과 일반공급의 접수일이 다르니 주의하세요. 보통 특별공급이 먼저 진행되고, 며칠 후 일반공급 접수가 시작돼요. 신청 시 본인의 자격 요건을 정확하게 입력해야 하며, 잘못 입력하면 부적격 처리될 수 있어요.

3단계: 당첨자 발표

청약 신청자 중 추첨 또는 배점제로 당첨자를 선정해요. 당첨 결과는 뉴홈 홈페이지에서 확인할 수 있어요.

4단계: 서류 제출 및 자격 검증

당첨자로 선정되면 소득·자산 증빙 서류를 제출하고 자격 검증을 받아요. 가족관계증명서, 소득금액증명원, 재산세 납세증명서 등 다양한 서류가 필요해요.

5단계: 계약 체결

자격 검증을 통과하면 본계약을 체결해요. 계약금으로 분양가의 일부를 납부하고, 잔금은 입주 시점에 납부하면 돼요.

나눔형 주택 환매 조건 및 손익 정산

나눔형 주택은 5년 의무거주 기간이 끝난 후 공공에 환매할 수 있어요. 환매가격은 다음과 같이 계산돼요.

환매가격 = 분양가 + (환매시점 감정평가액 - 분양가) × 70%

환매 사례

사례 1: 집값 상승한 경우

분양가 3억 5천만원으로 구입한 주택의 감정평가액이 6억원이 됐다면, 환매가격은 3억 5천만원 + (6억원 - 3억 5천만원) × 70% = 5억 2,500만원이에요. 처분이익 1억 7,500만원을 얻게 되죠.

사례 2: 집값 하락한 경우

분양가 3억 5천만원으로 구입한 주택의 감정평가액이 3억원이 됐다면, 환매가격은 3억 5천만원 + (3억원 - 3억 5천만원) × 70% = 3억 1,500만원이에요. 처분손실 3,500만원만 부담하면 돼요.

나눔형 주택 전용 모기지 대출

나눔형 주택 분양자는 초저금리 전용 모기지 대출을 받을 수 있어요.

대출 조건

• 대출 한도: 분양가의 최대 80% (최대 5억원)
• 대출 금리: 연 1.9~3.0% 고정금리 (소득 구간에 따라 차등 적용)
• 대출 기간: 최장 40년
• 신청 시기: 본청약 계약 체결 후 잔금 2~3개월 전

예를 들어 분양가 3억 5천만원 주택에 2억 8천만원을 연 2.5% 금리로 40년간 대출받으면, 월 상환금은 약 110만원 정도예요. 일반 시중은행 대출보다 금리가 훨씬 낮아 이자 부담이 크게 줄어들어요.

나눔형 vs 일반형 vs 선택형 비교

정부는 나눔형 외에도 일반형과 선택형 주택을 함께 공급하고 있어요. 본인에게 맞는 유형을 선택하는 것이 중요해요.

나눔형 주택

• 분양가: 시세의 70% 이하
• 의무거주: 5년
• 처분 방식: 공공에 환매 (시세차익 70% 귀속)
• 대출 지원: 전용 모기지 (40년 만기, 1.9~3.0%)

일반형 주택

• 분양가: 시세의 80% 수준
• 의무거주: 3~5년
• 처분 방식: 자유 매매 (시세차익 100% 귀속)
• 대출 지원: 디딤돌대출

선택형 주택

• 6년간 임대로 거주 후 분양 여부 선택
• 분양가: 입주 시 추정 분양가와 분양 시 감정가의 평균
• 대출 지원: 전세대출 (1.70~2.60%) 또는 전용 모기지

나눔형 주택 신청 시 유의사항

중복 신청 제한

당첨자 발표일이 동일한 공공·민간 사전청약 주택 중 1인 1건만 신청 가능해요. 2건 이상 중복 당첨 시 모두 부적격 처리되니 주의하세요. 단, 당첨자 발표일이 다르면 중복 신청이 가능하며, 이 경우 먼저 발표된 당첨만 인정돼요.

청약통장 종류

청약예금 및 청약부금 통장 가입자는 나눔형 주택에 청약할 수 없어요. 주택청약종합저축이나 청약저축 통장만 가능하니, 청약예금·부금 가입자는 주택청약종합저축으로 전환해야 해요.

과거 당첨 이력

과거 다른 특별공급으로 당첨된 자는 청년 특별공급에 청약할 수 없어요. 신혼부부·생애최초 특별공급도 마찬가지로 과거 특공 당첨 이력이 있으면 신청할 수 없어요.

마무리 정리

나눔형 주택은 청년들이 적은 자기자본으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 현실적인 대안이에요. 시세 70% 수준의 저렴한 분양가에 초저금리 대출까지 지원받을 수 있어, 월세로 살면서 목돈을 모으기 어려운 청년들에게 큰 기회가 될 수 있어요.

특히 청년 특별공급이 신설되면서 미혼 청년들도 부모와 따로 살지 않아도 신청할 수 있게 됐어요. 본인만 무주택이면 되고, 부모가 주택을 소유하고 있어도 신청 가능하니 조건을 꼼꼼히 확인해보세요.

환매 조건도 나쁘지 않아요. 집값이 오르면 시세차익의 70%를 가져갈 수 있고, 집값이 떨어져도 손실의 70%만 부담하면 되니까요. 5년 의무거주 기간 동안 안정적으로 살면서 내 집 마련의 발판을 마련할 수 있어요.

지금 바로 뉴홈 홈페이지나 마이홈포털에서 모집공고를 확인하고, 본인의 자격 요건을 점검해보세요. 청약통장이 없다면 지금 당장 가입하고, 6개월 후에는 청년 특별공급에 도전할 수 있어요. 내 집 마련의 꿈, 나눔형 주택으로 한 걸음 더 가까워질 수 있습니다!