주택담보대출 금리비교 은행별 조건, 2025년 완벽 정리

내 집 마련을 꿈꾸는 분들이 가장 먼저 알아봐야 할 것이 바로 주택담보대출이죠. 하지만 은행마다 금리도 다르고 조건도 복잡해서 어디서부터 시작해야 할지 막막하실 거예요. 2025년 12월 현재, 기준금리 동결에도 불구하고 시중 주택담보대출 금리는 오히려 상승하는 추세랍니다. 오늘은 주요 은행별 금리부터 LTV, DTI, DSR 같은 필수 조건까지 한 번에 정리해드릴게요.

정부지원금 찾기

전국은행연합회 금리비교 바로가기

2025년 12월 현재 주택담보대출 금리 현황

2025년 12월 현재, 한국은행 기준금리는 2.50%로 4연속 동결 중이에요. 하지만 시중 주택담보대출 금리는 오히려 상승하고 있답니다. 5년 고정형 주담대 금리가 연 4.1~5.6% 선까지 올라 2023년 말과 비슷하거나 일부 구간에서는 더 높아졌어요.

왜 기준금리는 낮아지는데 대출금리는 오를까요? 은행들이 대출 원가 산정의 기준으로 삼는 5년 만기 은행채 금리가 3.35%까지 급등했기 때문이에요. 또한 정부의 가계대출 총량 규제 강화로 은행들이 가산금리를 올려 대출 문턱을 높이고 있답니다.

코픽스 금리 상승

2025년 11월 신규취급액 기준 코픽스는 2.81%로 전월 2.57%에서 0.24%p 상승했어요. 지난 9월부터 석 달 연속 상승세를 이어가고 있죠. 코픽스가 오르면서 변동형 주담대 최저금리는 연 3.6~4.1% 수준으로 올랐답니다.

은행별 주택담보대출 금리 비교

2025년 12월 기준, 주요 은행별 최저금리는 3%대 후반에서 4%대 초반부터 시작해요. 하지만 실제 받을 수 있는 금리는 신용등급, 담보 조건, 우대금리 적용 여부에 따라 달라진답니다.

KB국민은행

KB국민은행은 우대금리 적용이 핵심이에요. 금융채 5년 기준으로는 최저 4.38%, 최고 5.78%이고, 신규 COFIX 12개월 기준으로는 최저 4.10%, 최고 5.50%랍니다. 우대금리를 최대 1.4%까지 적용받으면 실제 체감금리는 4.1%대 초반까지 내려갈 수 있어요. 급여이체나 카드 사용 실적이 있다면 KB국민은행이 유리할 수 있답니다.

신한은행

신한은행은 최저금리 구간이 비교적 낮은 편이에요. 모바일 앱을 통한 간편대출에 강점이 있고, 마이데이터를 활용한 금리 우대도 제공하고 있답니다. 5년 고정금리 기준으로 3.85~4.10% 사이로 형성되어 있어요.

우리은행

우리은행도 최저금리 구간이 경쟁력 있는 편이에요. 청년층 및 신혼부부 대상 전세자금대출 혜택을 확대했고, 대출 기간 30~40년 상품이 주류를 이루고 있답니다.

하나은행

하나은행은 변동·혼합형 기준으로 약 4%대 중반~5%대예요. 중도상환해약금이 0.66%로 낮아진 상태라 대환(갈아타기) 부담이 줄어든 게 특징이에요. 장기 대출이나 대환을 고려한다면 하나은행이 안정적일 수 있답니다.

NH농협

농협 주택담보대출은 조합별 편차가 커요. 서울 지역 평균으로는 최저 3.65%~최고 4.75% 정도예요. 같은 농협이라도 지점마다 금리가 다르기 때문에 본인이 거래할 농협 기준으로 꼭 확인해야 해요.

수협

수협 주택담보대출금리는 의외로 낮게 나오는 사례가 많아요. 은행권보다 낮은 경우도 있지만 지점, 담보, 거래 관계에 따라 편차가 크니 감안해야 해요. 지역 수협 거래가 있다면 꼭 비교해볼 만하답니다.

정부 정책대출 - 디딤돌대출

한국주택금융공사의 디딤돌대출은 서민과 실수요자를 위한 저금리 주택담보대출이에요. 2025년 12월 1일 공시 기준 금리를 살펴볼게요.

기본 금리

소득 구간별로 금리가 다르게 적용돼요. 지방 소재 주택의 경우 상기 금리에서 0.2%p 차감된답니다.

우대금리

디딤돌대출은 다양한 우대금리를 제공하고 있어요:

• 다자녀 가구: 0.7%p
• 2자녀 가구: 0.5%p
• 1자녀 가구: 0.3%p
• 연소득 6천만원 이하 한부모 가구: 0.5%p
• 다문화가구, 장애인가구, 생애최초 주택구입자, 신혼가구: 각각 0.2%p

우대금리는 중복 적용이 안 되고 택 1이에요. 2025년 3월 24일 신규접수분부터 유자녀 우대금리는 자녀 1명당 5년간 적용되며, 생애최초 및 신혼가구는 대출실행일로부터 5년간 적용돼요.

추가로 청약(종합)저축 가입 중이면 0.3~0.5%p, 전자계약 체결 시 0.1%p, 대출가능금액 30% 이하 신청 시 0.1%p 우대금리를 받을 수 있답니다.

주택담보대출 한도 기준 - LTV, DTI, DSR

주택담보대출을 받으려면 LTV, DTI, DSR 세 가지 기준을 모두 통과해야 해요. 이 중 하나라도 초과하면 대출 한도가 줄어든답니다.

LTV (Loan To Value)

LTV는 주택담보대출비율이에요. 집값 대비 얼마까지 대출받을 수 있는지를 나타내는 비율이죠. 예를 들어 5억 원짜리 집의 LTV가 70%라면 3억 5천만 원까지 대출받을 수 있어요.

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 서울 전 지역(25개 자치구)과 경기 12개 지역이 규제지역으로 확대됐어요. 규제지역에서는 LTV가 훨씬 까다롭답니다:

비규제지역: 70%
규제지역 일반: 40%
규제지역 생애최초: 70% (단, 대출 한도 제한 있음)

DTI (Debt To Income)

DTI는 총부채상환비율이에요. 연소득 중에서 빚을 갚는 데 얼마나 쓰는지를 따지는 기준이죠. 주택담보대출의 원금과 이자를 모두 포함하지만, 신용대출이나 자동차 할부 등은 이자만 포함돼요.

계산식: (주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출 이자) ÷ 연소득 × 100

투기지역·투기과열지구: 40%
조정대상지역: 50%
기타 수도권: 60%
생애최초·서민실수요자: 60%

DSR (Debt Service Ratio)

DSR은 총부채원리금상환비율이에요. 연소득 중에서 가진 모든 빚의 원금과 이자를 갚는 데 얼마나 쓰이는지를 보여주는 비율이죠. DTI보다 훨씬 엄격한 기준이에요.

계산식: (모든 대출 연간 원리금) ÷ 연소득 × 100

총대출액 1억 원 초과 시 DSR 40% 규제가 적용돼요. 예를 들어 연소득 5천만 원인 사람이 1억 원 넘는 돈을 은행에서 대출받으려면, 연간 대출 원리금 상환액이 2천만 원을 넘길 수 없답니다.

스트레스 DSR

2025년부터 스트레스 DSR이 강화됐어요. 이건 금리가 오를 상황을 가정해서 대출 한도를 계산하는 거예요. 신용대출이 1억 원을 초과하면 적용 금리에 1.5%p가 더해지고, 수도권·규제지역 주담대에는 3%가 적용돼요.

2025년 강화된 대출 규제

2025년 6월 27일 정부는 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안을 발표했어요. 6월 28일부터 바로 시행된 강력한 규제랍니다.

주요 규제 내용

1. 주담대 한도 축소
수도권·규제지역에서 집을 사기 위한 주담대는 최대 6억 원까지만 가능해요. 집값에 따라 다르게 적용돼요:
- 15억 원 이하 주택: 6억 원
- 15억 원 초과~25억 원 이하: 4억 원
- 25억 원 초과: 2억 원

2. 생애최초 LTV 축소
생애최초 주택 구입자도 이제 LTV 70%까지만 가능해요. 기존에는 80%까지 가능했답니다.

3. 생활비 목적 주담대 제한
수도권이나 규제지역에 사는 1주택자는 생활비 목적으로 최대 1억 원까지만 가능하며, 2주택 이상이면 아예 대출이 안 돼요.

4. 주담대 최대 기간 30년 제한
기존에는 만기를 길게 설정하면 DSR 규제에서 조금 유리할 수 있었는데, 이제 최대 30년으로 제한됐어요.

5. 전세대출 DSR 반영
2025년 12월부터 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출도 DSR에 반영되기 시작했어요.

 

주택담보대출 신청 시 확인사항

무조건 금리만 낮다고 좋은 게 아니에요. 다음 항목도 함께 살펴봐야 해요.

1. 대출한도 산정 기준

LTV, DTI, DSR은 정부에서 정한 규제라 기본 기준은 같지만, 은행별로 내부 심사 기준이 조금씩 다를 수 있어요. 같은 조건이라도 은행마다 승인 금액이 다를 수 있답니다.

2. 상환 방식

원리금균등, 원금균등, 체증식 등 어떤 방식인지 꼭 확인하세요. 향후 상환 부담이 달라져요. 원리금균등은 매달 같은 금액을 내고, 원금균등은 초반 부담이 크지만 나중에 줄어들어요.

3. 중도상환수수료

대출을 일찍 갚게 되면 위약금이 발생할 수 있어요. 일반적으로 0.4~0.74% 수준이지만 은행마다 다르니 꼼꼼히 체크해야 해요. 연말에는 일부 은행에서 중도상환수수료를 면제하기도 하니 잘 활용하세요.

4. 우대금리 조건

금리는 낮게 써 있지만, 실제로 적용받으려면 여러 조건을 충족해야 하는 경우가 많아요. 급여이체, 카드 사용, 청약저축 가입, 마이데이터 활용 등 다양한 조건을 확인해보세요.

5. 고정금리 vs 변동금리

변동금리는 초기 금리가 낮지만 금리 변동 위험이 있어요. 고정금리는 매달 상환액이 일정해 심리적 안정감이 있죠. 전문가들은 지금처럼 고정금리가 변동금리보다 낮은 경우, 우선 고정형으로 시작하고 나중에 상황에 따라 갈아타는 전략을 추천해요.

자주 묻는 질문

Q. 여러 은행에 동시에 대출 신청해도 되나요?

A. 가능하지만 신용조회 기록이 남아서 신용점수에 영향을 줄 수 있어요. 3~4곳 정도만 비교하는 게 좋답니다. 요즘은 대출비교 플랫폼을 이용하면 한 번에 여러 은행 조건을 비교할 수 있어요.

Q. 연말이라 대출받기 어렵다는데 사실인가요?

A. 네, 맞아요. 2025년 12월 현재 5대 은행이 가계대출 총량 목표를 거의 달성해서 대출 문이 사실상 닫힌 상태예요. KB국민은행과 하나은행은 생활안정자금 목적 주담대 신규 취급을 중단했어요. 내년 1월에 새로운 대출 총량이 부여되지만 확정은 빨라야 2~3월이에요.

Q. 혼합형 주담대 금리 재산정이 시작된다는데?

A. 금리가 연 2%대에 불과하던 2020년 말 혼합형 주담대로 돈을 빌린 사람들의 금리 재산정이 본격적으로 시작돼요. 혼합형 주담대는 대출받은 시점부터 5년 동안 금리가 고정된 뒤 변동금리로 바뀌도록 설계되어 있어요. 5대 은행이 2020년 11월부터 2021년 12월까지 빌려준 금액이 총 24조 2,759억 원에 달해요.

Q. 규제지역이 확대됐다는데 어디가 해당되나요?

A. 2025년 10월 15일부터 서울 전 지역(25개 자치구)과 경기 12개 지역이 규제지역으로 확대됐어요. 기존에는 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 지역만 규제지역이었는데 크게 늘어났답니다.

마무리 정리

주택담보대출은 금액도 크고 기간도 길기 때문에 작은 차이 하나가 수백만 원 차이로 이어질 수 있어요. 2025년 12월 현재 주담대 금리는 상승세를 보이고 있고, 정부의 강력한 대출 규제로 대출받기가 더욱 어려워진 상황이에요.

은행별 금리를 비교할 때는 최저금리만 보지 말고 본인의 신용등급, 담보 조건, 우대금리 적용 가능성을 종합적으로 따져봐야 해요. LTV, DTI, DSR 세 가지 기준을 모두 이해하고, 스트레스 DSR까지 고려해서 실제 대출 가능 금액을 계산해보세요. 여러 은행을 비교하려면 전국은행연합회 소비자포털이나 대출비교 플랫폼을 활용하는 것이 효율적이랍니다!

유용한 알짜정보 찾아보기